Suite à une multitude de demandes de locataires s’interrogeant sur la suspension de leurs loyers telle qu’annoncée par le Président de la République le 16 mars dans son allocution relative à la crise sanitaire, revenons sur la différence entre discours et réalité des décrets qui ont suivi.

Article de Maître Pierre Farge publié dans Contrepoints

Suite à une multitude de demandes de locataires s’interrogeant sur la suspension de leurs loyers telle qu’annoncée par le Président de la République le 16 mars dans son allocution relative à la crise sanitaire, revenons sur la différence entre discours et réalité des décrets qui ont suivi. Force est de constater que la suspension généralisée des loyers reste une idée loin de la réalité.

Pour répondre aux bailleurs et locataires inquiets quant au paiement de leurs loyers, reprenons la chronologie des évènements, à commencer par l’allocution du président de la République le 16 mars 2020 assurant que « Les factures d’eau, de gaz ou d’électricité, ainsi que les loyers devront être suspendus ».

Suspendus, vous avez bien entendu. Le mot a été lancé.

C’est donc avec une attention particulière que l’on examine la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19 du 23 mars 2020, et notamment son article 11g  permettant au gouvernement « de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être  appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des  microentreprises […] ».

La loi précise donc l’allocution : par « suspension », il faut en réalité entendre « report intégral ou étalement des loyers ». Dès lors, il fallait attendre les ordonnances du 25 mars 2020, que le gouvernement était désormais habilité à prendre, pour en savoir davantage.

En l’occurrence, son article 4 confirme la contradiction par rapport au discours présidentiel : il n’est plus question de suspendre tout loyer durant le confinement, mais d’empêcher d’encourir des « pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou  cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives  afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux […] ».

En résumé, il n’est pas question d’une « suspension des loyers » telle qu’annoncée le 16 mars par le président de la République, mais d’aménagement des délais de retards de paiement.

Dans ces conditions, il faudra impérativement concilier ces annonces contradictoires avec la pratique des tribunaux, certainement saisis dans les mois à venir par un bailleur qui se servirait du non-paiement de loyer pour activer les clauses résolutoires du contrat.

S’il n’y a plus en théorie de « suspension de loyers », il se peut dès lors,

• qu’en procédure de référé, des délais soient accordés largement et quasi-systématiquement aux locataires qui en feront la demande, même lorsque ces derniers ne justifieront pas remplir toutes les conditions ;
• qu’en procédure au fond, ce soient les dispositions plus générales du droit des
  contrats qui aient vocation à être débattues, à savoir, notamment, la force majeure, l’imprévision, ou l’exception d’inexécution.

Des errements législatifs et réglementaires qui promettent donc d’engorger un peu plus les tribunaux.

Pierre Farge, avocat au Barreau de Paris

Locataires : le décalage entre discours politique et réalité juridique